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索引號: 014051247/2021-00374
發布機構: 成文日期: 2021-10-18
信息名稱: 徐州發布:定了!《徐州市住宅物業管理條例》即將實施!
文號: 發布日期: 2021-10-18

徐州發布:定了!《徐州市住宅物業管理條例》即將實施!

《徐州市住宅物業管理條例》(以下簡稱《條例》)已經市十六屆人大常委會第四十七次會議通過,省十三屆人大常委會第二十五次會議批準,將于2021年12月1日起施行。

《條例》共十章八十一條,從住宅物業管理區域的劃分、物業管理組織形式、物業管理服務、物業保修金和專項維修資金、監督管理以及法律責任等方面進行了規范。

01  制定《條例》的指導思想

堅持依法立法,守住立法的高壓線。

為遵循依法立法,堅持法治統一的原則,不違反依法立法的高壓線,《條例》對業委會成員資格沒有作負面清單式限制規定,而是對業委會成員資格作出了正面的鼓勵性規定。

堅持業主自治,兼顧公權力適度介入。

住宅物業的主體是業主,業主自我管理物業,既是法理所在,也是大勢所趨?;诖?,《條例》從制度安排上確認業主的自我管理權。

但是,鑒于我市法治進程還在不斷推進中,需要政府公權力的適度介入才能更好的管理住宅小區,為此,《條例》作了各級政府和部門對設立業主大會選舉業委會等給予指導和協助的規定。

堅持適度超前,注重法規的引領性。

隨著徐州老齡化進程的加快,限于傳統養老觀念、經濟條件與養老床位的數量,養老問題逐步凸顯。

探索居家養老模式,住宅物業服務企業提供更多優質養老服務變得十分必要。

對于這種新興的養老服務形式,《條例》作出了引領性的規定。

堅持問題導向,注重法規的有效性。

針對住宅物業管理中執法進小區依據不足,突發事件應對中物業服務企業的權利義務不明,業委會成員缺乏有效約束,物業管理委員會相關程序欠缺,物業管理區域業主共有資金不明,物業收費不規范,物業服務企業安全責任邊界不清等問題,《條例》都作了有效性規定。

02  確立黨建引領的工作格局

住宅物業管理需要發揮黨的領導作用,構建有效的工作格局,才能促使住宅物業管理更好發展。

《條例》著眼住宅物業管理的宏觀格局,規定了市、縣(市)、區人民政府應當建立健全黨委領導、政府監管、業主自治、多方參與、協商共建相結合的工作格局。

03  推行執法下沉的工作機制

根據《行政處罰法》第二十四條的授權和省委、省政府關于整合基層執法力量的規定,《條例》結合實際,明確了街道辦事處(鎮人民政府)根據依法確定的行政處罰事項清單行使行政執法權,建立綜合執法工作機制,加強對住宅小區內違法行為的巡查、檢查和處理。

04  厘清應對突發事件中物業服務企業的權利義務

在應對突發事件中物業服務企業承擔了大量的社會責任,得到了政府和社會各界的廣泛贊賞。

《條例》從物業服務企業的法律地位和資金支持上分別規范,一方面突發事件應對期間,街道辦事處(鎮人民政府)負責指導物業服務企業開展相應級別的應對工作,另一方面政府部門依法給予物業服務企業一定的物資和資金支持。

05  規范業委會成員的資格

業委會成員是物業管理中的重要基石,根據民法典關于業委會成員資格的立法本意,業委會成員參選資格是法律賦予業主的民事基本權益,應當最大程度上保證成員資格的廣泛性。

基于此,《條例》對委員履行職責、任職限制和調整作出規范:

一是業主委員會成員應當由模范履行業主義務、熱心公益、責任心強、公正廉潔、具有一定組織能力的業主擔任;

二是對業委會成員的禁止行為規范予以了明確:業委會成員不得有妨礙業委會工作、收受利益、拒絕換屆交接、損害業主共同利益等行為;

三是業主委員會不能正常開展工作的,物業所在地街道辦事處(鎮人民政府)應當組織召開業主大會臨時會議對業主委員會進行調整。

06  鼓勵業委會任中和離任審計

業委會掌握業主的共有資金,如果處理不當,會引起諸多社會矛盾,加強對其任中和離任的責任審計十分必要,也是提高業主委員會水平,保障物業管理良好發展的需要。

《條例》鼓勵業主大會建立業主委員會任中審計和離任審計制度。

審計可以委托街道辦事處(鎮人民政府)組織第三方機構實施,費用可以從公共收益中列支。

07  細化物業管理委員會的產生、構成及解散

《江蘇省物業管理條例》對物業管理委員會的產生、構成及解散規定的不夠細致,實際物業管理中,物業管理委員會作為物業的管理重要組織形式十分必要。

《條例》結合實際,進一步從物業管理委員會的產生、構成及解散三個方面作出細化規定,使法規更具操作性。

08  引導住宅物業服務與養老相結合

物業服務企業的業務在不斷向物業住宅服務與居家養老相結合方面擴展,《條例》注重發揮引領作用,鼓勵物業服務與養老服務相結合,支持有條件的物業服務企業開展養老服務業務,引導物業服務企業通過智慧化服務平臺提供助餐、助行、護理、家庭保潔、代購代繳、定期巡訪等形式多樣的服務。

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